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北京住宅期房库存压顶 地产商决战5月

中华生意网 ‖新浪财经 添加时间:2009/7/16 11:38:58 点击:1218

对于地产商而言,决战的日子转眼就到,2009年的5月,或将是能否扭转销售颓势的关键一月,于是,看到了回暖起色的地产商们,开始厉兵秣马,储粮备战。

  与牛市之年不同,这一次北京的地产商们选择了尽快消化“库存”而不是“提价”——尽管一些在3月热销的楼盘向上调整了价格,但仍低于区域均价,更有开发商直接降价之举,当进入2009年房地产固定资产投资下降还在继续之时,消化库存已经成为了地产商们不约而同的选择。

  “惜售”的年代刚刚过去一年,但在地产商们的追忆中,已经变得十分久远。

  清空库存

  “卖完这900多套就没事了。”远洋地产销售部总经理肖劲对《中国经营报》记者说。此时恰逢远洋非呱剿牡谌蜗郏肽曛凇扒迮獭保庾阋匀眯ぞ⒊こ隽艘豢谄奥敉炅俗詈谩!彼担饲埃堆蟮夭丫隽俗罨档淖急浮?/FONT>

  记者了解到,远洋非呱剿芗?000多套房,在弱势的2009年一季度开盘销售,执行层感受到压力很大。肖劲告诉记者,当时很多人建议推迟开盘的日期,但集团的意思很明确,哪怕是卖不出太高的价格,也要把“库存”消化掉,于是才有了该项目从11000元/平方米开盘的低价,以及清空“库存”回笼了30亿元现金。

  “以前这么大规模的项目,没有这么卖的,一定是分多期,然后慢慢把价格涨上去,能卖六七次,多的甚至十次,最后前后单价相差五六千元是很正常的,但现在没办法,都是被这一年的市场给逼的,三次开盘,清空了省心。”肖劲说。

  这种“清空库存”的心态,进入4月以来就更为明显,住宅期房成交量基本上以环比平均10%的幅度增长,远洋非呱剿簿歉霭福锖瓯笳瓶氐娜诖吹夭煜碌撵;嵯钅恳约氨@夭?22.75,0.72,3.27%)旗下的百合花园、西山林语等项目,也都基本上采用了类似的“消化库存”的思路,单次开盘拿出销售的房源明显增多,价格不再是第一位的因素,“跑库存”成为首要诉求。

  中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,恰是开发企业的如此心态,才造就了3月以来楼市成交量的上涨,即是所谓的“小阳春”所在,但他认为,这种“清空库存”的心态,反过来又说明了地产企业对5月以后的楼市走势如何,也是心中没底。

  “现在卖得快当然好,我们现在也就差1~2栋楼就清盘了,那样压力会小很多。”融创地产分管销售的副总楼艳清告诉记者,他们十分期望禧福会早点卖完,因为他们公司在北京的西北旺一带的一个新项目马上就要启动了。旧的不去,新的不来。

  价格杠杆

  北京市建委的一位官员告诉记者,按照他们的统计,截至4月8日,北京市住宅期房“库存”仍然高达92444套,有这些“库存”压顶,开发商若想消化库存,“低价”仍是主旋律。

  “降价才是硬道理。”北京驰皓房地产经纪公司总经理施盛辉告诉记者。让他坚定这一看法的是金泰城防鐾逭飧鑫挥诒本┪鞫费叵摺⒔鹑诮?9.67,0.26,2.76%)延长线上的住宅项目。记者了解到,该楼盘已经直接把部分房源的销售价格从原来的21000元/平方米,下调至14800元/平方米,降幅在6000元/平方米上下,已经接近2007年中期的价格水平。

  2009年4月9日上午,记者来到该项目,其在售的为10、11、18号楼,借适当调价的方式,清理库存的思路十分明显。

  尽管热销带动了向上调价,但却仍低于区域均价。远洋非呱剿诘谌慰痰比眨?4500元/平方米的价格“清盘”,合同金额11亿元,而其14500元/平方米的单价,但仍低于区域价格,而位于金泰城同区域的中信城,也将售价提高至20000元/平方米以上,保利百合花园、锦上国际公寓等项目亦是如此。该区域价格虽然“有下有上”,但均低于2007年~2008年上半年的高位水平。

  而经记者走访,保利百合花园等项目提价之后的销售价格,也远低于形成于2007~2008年上半年的区域均价,而肖劲则向记者坦言,远洋地产另一个大项目远洋易方所在的北京东南四环区域,“价格跌的比较厉害”。

  5月“决战”

  针对目前楼市的现状,国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁告诉记者,现在房地产企业的心态,与去年下半年尤其是四季度制造业企业的心态十分类似。“进入2009年开始,房地产企业开始压缩产能,具体表现是房地产固定资产投资额连续下降,实际上是地产企业摸不准未来,所以才压缩产能,清空库存,这是一种最保险的办法。”他说。

  “5月的销售挺关键的,但5月市场会怎么走,我们现在心里也没底。”楼艳清表示。肖劲则庆幸除了沁山水全部清盘,另外一个大项目远洋易方所有可预售的房源都已清盘,后期项目刚刚启动准备工作,库存压力骤然减少许多。

  李文杰认为,虽然3、4月份楼市有一轮热销,但其后还将有一次调整的过程,因为这次热销属于刚性需求被压抑过久之后的释放,如果开发商就此大规模提价,达到或者接近区域内2007~2008年上半年的价格水平,那么市场将会重新陷入观望,这恰是5月成为楼市的关键一月所在,因为受到压抑的刚性需求,从3月到5月,应该可以基本释放完毕。此后,才是正常状态之下楼市走势的“市场选择”。

  “我们将加大在北京、三亚及环渤海区域的土地储备和扩张速度,因此要向万科学习,加快资金周转,逆市扩张。本次丽湾的特价房优惠是一次非常态的价格调整,将价格一次降到位,以打破市场观望情绪,促进实际成交。”直接降价的金泰地产市场部经理周小燕,向记者解释为何赶在5月之前迅速降价的原因所在。


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