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专家:楼市尚须长远看

中华生意网 ‖新华网 添加时间:2009/7/16 11:38:58 点击:1190
二三月份,各地房地产市场交易数据的最新统计都显示出销售量增长的态势。于是,房地产市场回暖的声音开始出现,部分人宣称房地产已走出困境,很多购房者又开始跃跃欲试。

    然而,基于以下几点理由,笔者认为,现在谈论房地产市场回暖还为时过早。

    首先,房地产周期波动的总体趋势,不是几个月的销售量增加就能扭转的。尽管我国的宏观经济有特殊性,但在国际金融危机的大背景、大环境下,经济运行受到冲击是不可避免的。房地产经济的周期性又是与宏观经济紧密联系的,1998-2008年的房地产经济周期不可能摆脱本次宏观经济运行周期的影响。可以说,目前房地产业正在经历一个巨大的周期波动,在宏观经济制约下的房地产业运行大趋势,不是几个月的销售数字增长就能迅速扭转的。

    其次,房地产业的周期阶段性特征,决定价格顶峰过后会有一个较长的萧条期。10年的房地产周期波动轨迹表明,房地产业价格增长的波动是一个“U”字形的曲线。有一个价格骤涨和骤降然后趋于平稳的过程。经过骤升的高涨期与骤降的危机期,之后会有一个连续2-3年的萧条期。直至北京申奥成功,上一个周期长达3年的萧条期才真正结束。去年末的房地产经济危机期刚刚过去,就认为房地产开始回暖,显然有点过于乐观了。

    第三,房地产业不但有周期性,还有季节性,季节性旺销不能说明市场回暖。多年的房地产数据表明,房地产业也有季节性,每年的3月份恰恰是房地产市场最旺销的季节。特别是住宅市场,按月的平均价格的季节性指数,也是3月份最高。所以二三月份的销售量有所增长,还不足以说明市场回暖,只有看到连续数月甚至几年的销售量成倍增长,才能说明房地产业真正走出阴霾。

    第四,面对国际金融危机的影响,房地产业没被列入国家的振兴行业之列,回暖缺少了强大的助推力。上一个运行周期,房地产市场有“取消实物分房”、“启动个人购房消费信贷”及“申奥成功”的三大利好助推,才走出长达3年的萧条期,而当下并不存在如此强大的助推力。这几个月的销售量增长很大程度上是由于买家“抄底”的购房行为支持的结果,并不意味广大的持续的需求被启动了,所以,目前的状况,与其说是下一个复苏期到来时需求的“井喷开始”,不如说是上一危机期到萧条期的“余波振动”。

    作为购房者和房地产开发企业,都应认识到本次运行周期的规律,不要抱侥幸和急躁的心理。特别是对购房者来说,更要冷静理智。

    急于抄底的想法是不明智的。现在消费者最希望见到的是房价大跌,好在最低价位上抄底。然而实际的情况是,房地产周期波动中房价的转折不是表现为一个“点”,而更多地表现为一个“平台”,1998-2001年的上一个萧条期,3年价格保持平稳,不但没有升,反而降了19元。2005年以来房价过猛增长,使价格与价值出现严重背离,这个“空洞”要用好多年的销售量才能“填平”。价格会有相当长的时间维持在这个水平上,所以想抄底有的是时间进行比较与挑选,完全没有必要急于出手。

    要防范价格太低的产品引发质量纠纷。不排除有一些大幅降价的企业是由于资金紧张而被迫降价,特别是购买期房的消费者,一定要提防开发商为收回资金,大量销售低价期房,到交房时才发现质量与原先承诺的相差甚远。

    变“一步到位”为“多步到位”。大城市的住房需求者中有不少是从区外来创业的人,对于低收入、低年龄段的消费者,特别是刚毕业同时又要创业的大学生来说,要在异乡城市买上住房,难度和压力之大可想而知。最好把解决住房的目标,分解成:合租房—独立租房—买小房—买大房等多步阶段性目标,而不要追求一次到位。

    可以尽量回避3月份这个旺销期。3月份是住宅销售最旺盛的季节,要判断市场是否回暖,最好过了3月份之后再看几个月。不要担心会错过商机,即使是真要买房,也不必去凑这个热闹,而要好好挑选才是。


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