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外资觊觎上海物业 规避限外政策

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:38:58 点击:1324

  6月5日,全球资产管理巨头黑石集团以11亿元收购卓越金融持有的长寿商业广场。这是黑石集团第一次在中国收购物业。这一商业地产并购案交易金额并不算大,但在业界却引起不小的关注。

  “在海外资本看空上海商业地产论调甚嚣尘上之际,这一案例表明,海外资本依然看好上海的商业地产,起码是没有全线看空。”上海一位分析师如是表示。


  尤其值得注意的是,“这次两家公司的交易属于离岸交易,因为卖家和买家都属于境外公司。”仲量联行亚太区董事陈立民表示,此举令外资绕开了投资中国内地房地产的“限外门槛”。

  据悉,在长寿商业广场收购案中,卓越金融是马来西亚林氏家族旗下的云顶集团的子公司,具有东南亚资本背景;而黑石集团属于美国资本。

  政策“擦边球”

  据记者了解,在房地产“限外”政策频频出台后,离岸交易已成为海外资金规避“限外”政策的一条重要路径。

  今年5月以来的几宗房地产收购案例均属于外资控股项目中的离岸交易:海外基金永菱通21亿收购瑞安房地产(0000.HK)旗下项目25%股权;海外基金亚太置地44亿元收购和记黄埔世纪商贸广场;而在摩根士丹利计划11亿元出售“锦麟天地”酒店式公寓的接盘者中,多数也是外资基金公司。

  离岸交易最大的好处就是可以规避房地产“限外”政策。

  2006年出台的171号文件中规定,境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权,未能以自有资金一次性支付全部转让款的,外管局不予办理转股收汇外资外汇登记。采用离岸交易则避开了这一限制。

  而且,如今的离岸交易选择对象局限于外资控股的项目范围内,这就避开了“境外机构和个人买房只能自用或自住,且实行实名制”这一项政策。

  据一位不愿具名的业内人士透露,目前离岸交易的惯用操作路线是,先由一家外资机构控股国内某一资产,而该外资机构则由一家离岸公司所控股,最终以买卖海外公司股权来达到买卖资产的目的。

  离岸交易除规避“限外”政策外,还可以合理避税。

  在长寿广场出手之前,卓越金融持有的那部分商用物业的价值约为4.62亿元人民币,此番转让的作价为11亿元,物业升值6.38亿元。按照正常操作,这种交易需缴纳利润的三分之一,大致所需缴纳的税金为2.55亿元左右。

  但是,对于这种离岸交易,陈立民明确表示,这是走在政策的边缘,这一模式到底能走多远还是个未知数,毕竟国家对外资投资房地产是有限制的。

  外资的算盘

  不少人对黑石集团出手的时机和获利前景提出质疑:近日来,上海商业地产市场看空之声乍起,黑石集团为何还敢斥资收购长寿商业广场?

  “近几年来,上海商用物业的价格在不断上涨,甲级写字楼的售价已达到了4.5万元/平方米。这次黑石收购的长寿路物业位于商业次中心,地段较好,升值空间较大,毕竟上海的物业价格一直在上涨。”泰麒房产工作室分析师何凌飞表示。

  “离岸交易的避税功能也为黑石集团的这笔11亿元的收购预留了空间。”上述分析师指出。

  陈立民认为,最近外资出售持有商业地产不等于是外资看空上海市场:“2005年至2006年是海外基金收购物业的高峰时期,经过这几年物业的增长,许多外资基金公司认为,已经达到获利空间,可以进行抛售了。”

  德理公司执行副总裁达卢奇表示,目前中国的一线城市已经泛起了一丝“泡泡”,但随着中国经济的持续增长和城市化进程的加快,其还将继续增长。

  仲量联行战略咨询亚太区主管柯志谦也认为,国内一线城市的写字楼市场总体而言是供不应求,特别是甲级写字楼市场依然存在巨大潜力。 

转载:中国房地产报


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