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上海土地平均溢价接近五成

中华生意网 ‖新闻晨报 添加时间:2009/7/8 11:20:28 点击:1118
随着住宅成交连续放量,全国范围内均出现土地成交价格大幅溢价现象。最新研究数据显示,今年上半年,上海住宅用地成交价格比出让价格平均溢价48%。然而,这还不是涨幅最高的,中国指数研究院数据信息中心监测显示,宁波住宅用地成交溢价平均达81%,广州、北京也分别达到79%和57%。
  
地块溢价非个别现象
地块溢价水平是反映土地市场活跃度的重要指标。在土地供应量既定的前提下,地块溢价水平越高,表明市场对地价认可度高,城市成交地块平均溢价水平是衡量现阶段该市土地市场现状的重要指标。中国指数研究院数据信息中心监测显示,二线城市住宅用地平均溢价水平高于一线城市,二线城市相对一线城市交易更为活跃。数据显示,去年上半年,福州、温州、泉州三地住宅用地平均溢价分别为77%、60%和57%,均高于上海;而厦门、廊坊、杭州住宅用地平均溢价也达到37%、34%和28%。不过,从整体看,除了宁波,其他城市目前成交地价溢价情况还没有达到2007年地价泡沫时候的水平。
而从2009年1-6月重点城市住宅用地“楼面价”排行数据看,更可以看出目前地价加速攀升的状况:今年上半年“楼面价”最贵的四幅地块均是在二季度成交。
资金充沛催生“地王”
从地块成交总价上看,今年6月,全国住宅用地成交总价8次被刷新,6月成为不折不扣的“地王月”。业内人士认为,地块成交总价的不断刷新一方面和推出地块面积大、地段好的客观因素有关,另一方面和开发商资金回笼加速、银行信贷放松、看好未来地产发展前景等经济因素有关。
值得关注的是,6月30日,北京市朝阳区广渠路15号地经过97轮竞价,地块以40.6亿元被央企背景的中化方兴公司拍得,成为继2007年10月房地产市场调整以来,全国总成交价最高的“地王”。央企高价拿地,一时引起业内热议。高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为,一些非主营房地产业务的央企将大笔企业资金投向房地产市场,要首先看这些资金的来源。如果是来自企业自身多年经营的盈余,则在新的市场环境下,投资楼市追求高回报率也无可厚非。但如果资金是本应该投资主业办厂的,则明显不合适。
面对地价攀升,各地政府推地加速,土地供应量大幅上升。刚过去的一周(6月29日-7月5日),全国20个重点城市共推出土地135宗,环比增加42%,推出土地面积503万平方米,环比增加24%。
国土资源部再发文揭示地价房价比背后的谜团
地价在房价中所占比例到底是多少?近日,国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布署名文章,2008年城市地价监测结果显示,我国地价占房价的比例基本保持在20%-40%之间,29个重点城市的地价房价比均值为31.8%。
相关机构解释数据差异原因
在此之前,国土资源部刚刚针对地价房价比发布了另一份调查结果显示:目前在中国,地价占房价15%-30%,平均是23.2%。中国土地勘测规划院相关人士解释说,与国土资源部的调查数据相比,2008年城市地价监测数据显示的地价房价比高了八个百分点,数据差异较大的主要原因在于内涵不同。前一个数据的地价是当前地价,而后一个地价是出让地价,从购置土地到商品房上市通常会有3年左右,这一期间如果土地市场上涨,那么这种上涨会带来较大的地价增值,这一增值大部分转化为开发商的利润,并且影响了地价房价比的测算结果。
争议源自两会期间一组数据
事实上,地价房价比首次引起业内外普遍关注,源于今年年初“两会”期间工商联的一份报告,该报告直指地价是造成房价高涨的主要原因。该报告对北京、上海、广州、深圳、西安、成都、青岛、呼和浩特、苏州等9个城市62个企业的81个项目从成本角度进行了分析。报告提出,土地成本占总成本比例41.2%,占直接成本的比例高达58.2%。“人们在热议数据的时候,却往往忽略了上述两个比例是占总成本的比例,而这个‘成本’不包括税费,更不包括利润,这个比例再高,也与房价收入和利润无直接关系。”中国土地勘测规划院分析人士指出,工商联报告中并无“地价房价比”一词,但提出了“政府所占份额(税收和土地出让金)占到了总销售收入的37.37%”,并在其所列的“房地产税费在总成本、总支出和销售收入中的分布(25个项目)”表中,土地成本占销售收入比例为23.16%。综合考虑销售收入与房价、土地成本与地价间的关系,可推算出其调查样本涉及的地价房价比均值也应在23%-26%


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