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滞压开发商手中的12亿平土地 繁荣的隐患

中华生意网 ‖中国经济网 添加时间:2009/6/1 16:26:01 点击:1165
 富力10.22亿元北京抢地,万科13.86亿元拍下佛山地块,绿地12亿元刷新上海今年土地最高出让总价……地产大鳄正用真金白银制造着各地土地市场“繁荣”。
  但在“繁荣”背后,却依旧隐藏着逾10亿平方米的土地库存。根据戴德梁行的一份研究报告,在1998年~2008年10年间,中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米。而截至2008年年底,开发量仅为19.4亿平方米,还有约12亿平方米土地滞压在开发商手中。
  面对如此巨大的存货压力,诸多企业高价拿地的动机不禁令人生疑。
  一位不愿具名的业内资深人士告诉记者,在信贷激增、通胀预期加强的背景下,很多企业拿地已不再是为了满足短期内开发的经营性需要,而是成为了应对通胀进行资产保值、甚至融资套利的手段。
  “在全国乃至全球宏观经济均无起色的情况下,最近土地市场在天量信贷刺激下的繁荣并非正常现象,有产生新一轮土地泡沫的可能。”著名经济学者徐滇庆说。
  土地市场“井喷”
  地产大鳄频频出手仅是土地市场“井喷”的冰山一角。
  据不完全统计,仅5月份一个月,在全国20个重点城市土地公开市场上,媒体报道的成交地块就超过40宗,成交金额逾100亿元。仅北京一地,在5月5日~5月21日的短短17天,就拍出了16宗土地,成交金额高达43亿元。
  监测报告也显示,“五一”后第一周,20个重点城市共推出土地宗数环比增长73%,推出土地面积环比增长48%,成交土地宗数环比增加13%,成交面积环比增加34%。
  “在2、3月份时,楼市形势还不确定。自4月开始,房地产市场形势逐步明朗起来,开发商的信心也回归了。”首创置业集团董事长刘晓光告诉记者,首创置业目前也在积极寻找合适的地块,伺机买入。
  事实上,“五一”过后,中信证券就曾连发房地产行业分析报告,预言房地产市场将从“房屋销售嘉年华”续演到“土地盛宴”。
  融资套利手段
  对此此轮土地市场强力反弹,究其原因,销售资金回笼、信心回归、持续开发对土地原材料的需求均是企业拿地的动因,但事实却远不止于此。
  “当前土地存量中相当一部分是高价甚至天价得来,这些土地不可能在现有市场条件下消化掉。从这个角度而言,有些企业在资金压力缓解之后,想通过新购土地来平衡土地成本。”房地产高级经济师章林晓说。
  此外,现在开发商拿地也有出于应对通胀预期的考虑。
  徐滇庆认为,因美国政府为填上金融体系的黑洞而大量发行美元救市,全球通胀的可能性非常大,中国也不能幸免。
  “持有土地的风险应该小于持有现金的风险,所以,部分开发商因担心通胀而将资金储存到土地中。”章林晓说。
  但一些开发商的拿地动机却不止于此。
  “土地市场和金融市场是完全联结起来的。”章林晓表示,一直以来,土地都不仅仅是开发生产的原料,更是地产公司进行融资的金融工具。
  以富力为例,以10.22亿高价收纳北京广渠门外10号地4天后,又在广东从化市斥资逾7亿元拿地。业内人士认为,其频频出手土地市场的背后,是为IPO重启后回归A股做准备。
  然而,值得注意的是,在地产公司将土地作为金融工具时,地方政府也出现了利用土地作为融资工具,获取银行贷款的现象。
  今年以来,杭州出让的土地大部分均被各区县的国企获得。其中,刚成立仅8个月的杭州上城区投资集团控股有限公司就斩获颇多。
  对此,业内资深人士分析,地方政府通过其直属的国资企业高价拿地,并通过土地这一载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,缓解地方政府因土地收入锐减而造成的财政压力。
  泡沫隐忧
  专家认为,在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下,地产企业甚至是地方政府将土地进行资本化杠杠运作,以致近期出现高价抢地的现象,有可能催生新一轮的土地泡沫。
  国家统计局的数据显示,2009年1~3月,房企资金来源多达10070亿元之巨,同比增长9.2%;其中国内贷款2545亿元,增长8%。
  此外,分析人士认为,在今年一季度国内新增信贷4.58万亿中,流向实体经济的只有很少一部分,大部分信贷资金都流向了股市和房地产市场。
  “现在开发贷款的审批手续都有所简化,2008年上亿的要总行签字,现在支行都能决定。”一家银行的房产信贷负责人透露,从2009年3月开始,各大银行已经开始了对贷款的争夺,现在正是“红五月”时期。
  “天量的银行贷款流向资产市场,迟早要出大事。”徐滇庆说。
  一位国际投行的分析师也认为,在信贷激增背景下,如果获得过多贷款的大企业因为经济周期的现实不愿增加实体性投资,资金必然会到被流动性催高的资产市场逐利,这样就不排除出现经济持续低迷而房地产、股市等资产泡沫被疯狂吹大的局面。
  中国社科院的一位调研人员也告诉记者,随着这一轮宏观调控救市政策的出台,如固定资产投资自有资本金比例的下调等,以往一些限制将土地资本化进行杠杠操作的闸门如今已有所松动,这样也给了地产公司、地方政府一些机会。
  对此,中金公司首席经济学家哈继铭也表示担忧。哈继铭表示,由于美国已经进入零利率时代,全球都将面临流动性泛滥的局面。携带交易(即借入利率较低的货币并借出利率较高的货币以获取利差收益的交易)重新抬头,资金会重新涌入增长较快的新兴国家,推高资产价格,助长泡沫。虽然短期内开发商和购房者都会获得收益,但利率发生变化后,资产价格又重新面临下调的危险。
  “这些问题一旦掌控不当,将可能引发新一轮的地根泡沫。”有专家说。(来源:中国房地产报)


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