中华生意网生意资讯-提供全面的生意资讯服务 首页 | 发布信息 | 会员登录 | 资讯中心 | 客服中心 | ENGLISH

王石:冬天的生存法则

王石 ‖经济观察报 添加时间:2009/5/31 16:53:36 点击:1242

  2009年5月24日,初夏,重庆。

  这是当地刚进入雨季的一个下午,我见到了传说中的王石——在电视屏幕中常常出现的万科集团董事长,亦被尊为中国“地产教父”的王石先生。

  跟想象中的完全一致,58岁的王石风格硬朗,身着深色格子衬衫,头发短而微白,留着胡茬,皮肤因为经常进行登山、航海、飞翔等各种户外活动而被晒得黝黑。

  下午两点,王石要在洲际酒店进行一场演讲,题目为 “冬天的生存法则”。在休息室里,王石应光大银行之邀,为几十本《道路与梦想》签名,光大银行说,这些书都是给王石先生的崇拜者们而准备的,为此他们搜光了重庆所有的书店。

  王石签名的姿势略微有点别扭,部下说老板的肋骨断了两根,现在还处于恢复期,王石转过头来自嘲的笑了笑:“滑雪的时候摔的。”

  签完书后,王石步入会场,酒店的服务员在一旁小声的议论,后来他们告诉我,酒店自开业以来,还未曾有如此爆满的情形。

  娱乐化时代

  在万科成立20周年的时候,我写了一本书,名字叫《道路与梦想》。在书结尾的时候是这样预计的——万科在今后不会再有什么故事了。因为公司越大、越规范,品牌也被接受了,像《经济观察报》已经连续把万科评为“最受尊敬的企业”,这种的企业没有什么故事。

  创业的企业、奋斗的企业、成长的企业一定是故事不断,就像万科的《道路与梦想》。2006年没有故事,2004年写的,出书在2006年,没想到2006年才结束,到了2008年,故事就来了。

  我记得“拐点论”的初始,是在北京的2月初,一个新闻发布会上,那一次是低收入住宅的讨论。

  主持人让记者提问,记者第一个问题就问“注意到10月份,万科楼盘在广东还降价,相继在深圳楼盘降价,而且进行了一个市场分析,哪些还会跟着慢慢降价的还卖得好,在这种情况下,你认为是不是到了拐点?”。

  我当时是这样回答的,你提的问题和今天的新闻发布会没有关系,我们来探讨低收入住宅的问题,如果下面记者的再提类似的问题我不会予以答的。既然已经提了我就回应一下,我只说了两句话:第一句话是我认可你“拐点”的说法,第二句补充说但是中国市场非常大,东西南北各个城市的情况不一样,不能一概而论。

  我怎么也没想到这个回应在第二天报纸、网络上铺天盖地——说王石的“拐点论”。当时有记者关注就问我,你为什么回应记者的“拐点论”?我就谈了我的观点。我说这个市场价格上涨过快,这个上涨我个人是胆战心惊的。我们可以借鉴的日本泡沫经济,就是因为股市过高、房价过高。我们也借鉴了亚洲金融危机香港受到的影响,其中重要的因素就是估价过高。中国现在的状况跟他们很类似,但什么时候破裂?我不知道。这种情况下,恰好2007年8月份中央宏观调控,严格对房地产第二次限制,换句话说严格的进行信贷政策,从万科到这一次给的信号,恰好就是一个转折点。

  还有个例子,曾经在一个场合有年轻人问我,我们现在买房子应该买什么样的房子?我一看是年轻轻的大学生,很好奇,我说你准备结婚吗?他说没有。我说你不准备结婚买什么房子?他说30年之后买房子就买不起了。我就明白了,就是房价上升导致将来买房子买不起。那我就告诉他,30年之后你买房子买不起,不是你的问题而是市场的问题。

  结果我举了这个例子之后报纸出来了 “王石说拐点来了,30年之后再买房”。我才发现,在这样一个娱乐时代,真的要讲、以什么意思来讲媒体是不关心的?

  还有一次是在主流的门户网站演播厅接受访问。主持人问,王石先生,我现在想买房,你给我什么建议?有了“30年后买房”的经验,我说没建议。然后主持人把摄像机给关掉,表示真的是私人想买房来听听我的意见,我一看没有陷阱很真诚,摄像机、录音机也关掉了,很真诚。我就说如果你真得确定在一个城市、公司长期干下去,你再买房子,如果你没有确定下来,就租房子。比如说我,我是32岁到深圳,40岁才买房,我很真诚地告诉他。结果第二天报纸变了——王石改变观点,不是30年后再买房,而是40岁之前不要买房。

  我感到非常无奈,我最认真的、没被炒作的一次是央视综合财经频道采访我,问我怎么出尔反尔,一会说30年后买房,一会儿说40岁以前不买房。我挺认真地回答了,怎么也没想到,财经频道用同样的方法采访了任志强、潘石屹,跟他们进行PK,最终电视显现出来的效果是,王石怎么说,任志强怎么说,潘石屹怎么说?两个人说不拐,一个人说拐,显然完全被娱乐化了。

  表象的背后

  这是表面的现象,但实际的问题在什么地方呢?如果从具体数据来说万科调整价格主要有两组:一组呢,我们看家庭收入增长率与房价增长率的关系。从05年到07年整个房价涨的比例远远高于家庭收入比例。按全国平均来讲,房价上升了80%,而这个期间家庭收入的比例不超过30%,显然这个差距很大。再往下的层面,如果在这样一个高速增长的牛市旺盛需求期,加上其他的因素,再加上非理性的前期因素,它什么倒下来都不知道。

  第二组是看行业上的投资规模和销售比例。就是你投资规模低于销售规模,当然即使价格很高,眼前没有大的问题,因为不对外。反过来讲市场表现很好,但是发现投资量在逐步的增大,大于销售量而且远远超过。我们从第二层面比较跟第一层面不一样,在香港库存量不能超过8个月,但是2003年有的城市库存量已经超过了12个月。这显然是一个非常危险的信号,你的投资量远远大于销售量。根据这两组的分析,宏观调控下来了。

  万科坚决地进行调整,这就是带娱乐性的故事。背后看到得是万科的一种调整模式,结果谁也想不到,但是万科的市场销售情况相当好。尽管是第一次负增长,但是万科所在开卖的30个城市,有的公司的市场份额平均下降了30%,有的份额下降了50%甚至更多,而万科只是降到10%不到,同时万科全国市场份额从原来的2.1%增长到了2.4%,增长了25%。

  为什么当时我们要降价?我说我并没有先见之明,也并没有看准市场,我不过不怎么贪而已。

  斐波那契数列

  过去的2007年万科也曾疯狂过,我们高价,也玩低价,也曾拿地,面粉贵过面包,。但是我们醒悟了,及时调整。为什么做那个调整呢?为什么不早调整呢?我们知道万科不能左右地价的时候,地价持续上涨的时候,你无法调整,只有跟着走。但是你一旦感到这个调整来的时候,毫不犹豫调整。

  调整的结果就这么简单的逻辑,到了现在万科是什么情况呢?2007年年底的时候账面流动资金银行存款200亿,五一过去了,按照4个月的报表,现金流银行存款300亿。过去了一年之后万科到现在处于一个比较好的态势。

  现在谈美国引发的金融海啸,经济危机,整个全球在进行调整。实际上对中国来讲是遇到了一个千载难逢的机会,当然对企业也不能例外。 对于万科来讲我们要复归于零,要关注盈利,不要靠规模来盈利,而靠效益。规模不一定增长,但是效果要好。中国虽然地大物博人口众多的国家,非常讲究“大”字,讲究规模,但是作为万科多多少少进入了“大”的误区。所以,在未来3~5年,万科会重点提供消费者满意产品和服务,这是第一位。

  万科从今年开始推出适应市场的新产品,逐步有很多的新产品出来。显然作为综合服务,质量好的,符合生态的,还差得很远。但是这种低效益、高能耗的一个重要形态正在进行转变,作为企业也是如此。

  我们也看到了很多企业转型当中,尤其是大公司会遇到困难,当然也有不错的例子。比如说深圳的华为,华为的市场60%在海外,但是过去的2008年在金融危机下华为还是在稳定的增长,基本上增长是30%,万科是负增长10%。差距在什么地方呢?显然很大的一个差距是万科是靠量。我们发现华为就是在国际市场上以研发新产品而著称的,有技术含量,2008年华为注册的专利是跨国公司注册最多的,排第一位,而万科申请的专利一年不超过60项。

  万科总结如何从规模型、速度型转化成效益型,那是有竞争的技术为前提。也就是说万科现在如何从一个营销制造型向研发技术型转化?作为参照来讲,华为特别有借鉴意义的。

  我记得三年前万科研发部门CEO告诉我,我们研发部门研发了一个很有意思的现象,万科10年的增长非常符合一个完美的曲线。我说怎么用数学公式解答完美的曲线?这是一个斐波那契数列,这是13世纪意大利的一个数学家发明的。这个数列简单解起来就是前面的两个数相加,比如说数字型里讲,一、二、三、五、八、十三,这样依次加起来。而我记得那是2006年,没想到万科发展得这么完美,斐波那契数列相当于黄金(208,-0.65,-0.31%)分割率。我想没想到万科是黄金分割率的一条发展曲线,太了不起了,我自己就感觉伟大。

  但是到了2006年是220亿,2005年是110亿,2004年70亿,这个都符合的斐波那契数列,结果2008年出现了负增长,按照斐波那契数列讲应该是800亿,我们万科的规划就是按800亿做的。跟华为比较发现,华为也是斐波那契数列,而且没有变。成功的企业是有逻辑的,我想这作为今天如何过冬反省的一些自己的认识。

  (根据王石演讲整理,未经本人审阅,有删节。)


关于我们   |   招贤纳士   |   重要提示   |   广告服务   |   网站地图   |   客服中心
Copyright 2004–2017 中华生意网 增值电信业务经营许可证B2-20070134号
全国咨询客服电话:021-60515138\13917337189 ( 9:00-18:00 )

沪ICP备17047406号

沪公网安备 31010402001328号