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房地产投资五大风险

中华生意网 ‖证券日报 添加时间:2009/7/16 11:36:44 点击:1090

近期,上海等大中城市的房地产价格出现了较大的波动,投资房地产的风险开始显现。笔者认为,宏观政策调控是影响房地产市场的最大因素,除此而外,投资房地产还存在着以下五大风险。S
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AN style="FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体"利率风险这是一个最大的不确定因素,但往往被现在的低利率所掩盖。S
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   从1996年以来,央行多次下调利率,使得最近几年的利率处于历史低位区,有时甚至低于物价涨幅,房地产的热潮正是在这个背景上产生的。但低利率不会长 期维持,目前通货膨胀压力还在加大,而且自去年央行加息后,今后加息的可能性仍然很大。重要的是,中国住房贷款是浮动利率,当利率变动时,从第二年初开始,实行新利率。因此,很多人在买房之初,一看一个月还款不过一两千元,认为完全可以承受。但细心的人已经发现,如果贷款达到一定年限,累计付出的利息就 会比本金还多,将来如果利率继续上调的话,买房人的还贷压力就会更大。所以买房人应谨慎考虑利率风险,正所谓人无远虑,必有近忧。S
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AN style="FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体" 流动风险以前,绝大部分人买房的目的是为了自己居住,但现在很多人买房又有了一个新的目的:投资。S
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   投资都希望升值,而升了值的投资品种只有能够售出才能兑现其价值,因此,投资品种的流动性很重要。然而,房地产市场并不是一个流动性很好的市场,且不说 交易手续复杂、费用高,就是购房者的心理也限制了市场流动性。在S
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AN买涨不买跌S
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AN的心理状况驱使下,房价上涨时不愿卖,下跌时卖不出,都形成有价无市。最近上海房价的较大幅度的下跌就说明了这一点。这就如同股市中的投资者,在经历了连续涨停后再连续跌停,最后发现还是亏损了。S
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AN style="FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体" 供求风险任何商品都是需求决定价格,房地产也不例外。S
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   应该说,我国绝大部分城市对房产尤其是住房的需求是在持续增长的,这也是目前房价能够不断攀升的原因。但这种需求增长能否较长时间保持?需求带来的房价 上涨是否会超过大多数人的购买力?一旦价格出现逆转后市场又会有多大的承接能力?在股票市场中,新股从投资者彻夜排队购买到现在对跌破发行价习以为常也不过10来年的时间。如果在不远的将来,房地产市场买方占据上风,业主或售或租都将面临很大的风险,需要未雨绸缪,提前考虑。S
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AN style="FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体" 预期风险投资房产和投资股票一样,投资者对将来的预期对价格的影响非常大。S
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   如预期某个地段将通地铁,房价马上就会起来。近年来进入房地产的一些以逐利为目的的热钱,就是看中了以上海、北京、杭州等为代表的大中城市物业的升值预 期,一旦房价升值预期出现逆转,这些热钱需求可能一夜间消失。投资北京和上海房产的人还有一个对奥运会和世博会的预期。应该说,奥运会和世博会的举办对两地的房地产有一定的刺激,但预期不宜过高。特别是世界博览会的影响力并不是很大,即使是奥运会,也鲜有游客或运动员在参加运动会之余,在当地购买一套住 宅。近二十年无论是奥运会还是世博,主办城市几乎无一例外地在盛会之后出现住宅供过于求。会前建房越多,会后供过于求越严重。S
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AN style="FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体" 信息风险指购房者在决策过程收到各种信息干扰所带来的风险。S
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t" 这类信息近年来充斥市场,对价格影响大。比较典型的有S
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t"住房土地资源稀缺,特别是大城市建筑用地紧张,买房铁定会有大收益S
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t"北京上海都在向国际化大S
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t"都市迈进,房价也会向国际接轨S
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t"房价不能跌,跌了对经济冲击太大S
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