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怎么考评商铺投资价值?

中华生意网 ‖中华商铺网 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1853
商铺与住宅虽同为房地产的品种,但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标,而商铺投资的关注要点,却比住宅的项目要多得多,也复杂得多。
商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素,街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多,但万变不离其宗,考评商铺投资价值有两项指标是总结性的,一是及时租金回报率,一是增值空间。
一、及时租金回报率
商铺投资租金回报率是:(月租金?2个月)魃唐套芗郏缫桓錾唐痰牡ゼ凼?万元每平方米,月租金达到300元每平方米,那么它的投资回报率是6%。国际上有个“15年收回全部投资”的公式,即年回报率达6.66%,就值得投资。这一标准略高于深圳目前的街铺实际回报率。而商业地产流行的年回报率8%的模式,实际上只是一种营销操盘的方式,其目标就是让年回报率能达到月供标准,从而刺激投资。
不同的商圈、地段,商铺投资回报率不同。深圳有市级商圈、次市级商圈、区域商圈等不同等级的商圈,其商圈的成熟度不同,商铺租金回报率差别比较大。如在成熟的东门、华强北商圈,商铺及时租金回报率可达到6-10%,甚至更高;福田、南山等逐渐成熟中的商铺及时租金回报率一般在6%左右;而开发中宝安中心区、龙岗中心城及时租金回报率则相对较低。
值得一提的是,商铺及时租金回报率实际上是一个动态的概念,租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用,同时还必须考虑到商铺有一定的空置期。
二、商铺增值空间
商铺具有高成长、高增值的特性,商铺投资除了看中及时的租金回报外,更关注的其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往会超过租金回报。如南山自1999年滨海大道开通以来,商铺售价七八年时间几乎翻了三四倍,当初的投资者年收益率达到30%;前几年投资龙岗街铺的投资者,尽管目前空置较多,但由于当时售价低,商铺空着一样有成倍的成长升值。
商铺的成长空间与地段的开发息息相关,一般情况下,大开发必有大成长空间,地段的成长直接带来商铺的升值。如宝安中心区CBD商圈,虽然商铺售价突破6万元每平方米,出租回报率低,但随着宝安中心区的不断成熟,以及大型购物中心浮出水面等系列利好因素推动下,假以时日其商铺价值势必向南山、福田中心区看齐,有着可观的增长空间。
商铺投资除了要看及时租金回报外,更要看商铺增值空间,两者之间的关连性十分紧密,而且此消彼涨,由此看来,租金坚挺售价走高的商铺未必就是最适合投资的商铺,而暂时人气不旺、不能招商经营的商铺也可能恰恰是最值得投资的商铺。


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