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商铺资讯:投资商铺--三大方法轻松解决

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1794

   时至今日,“商铺是金”的说法已经深入人心,每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而,由于缺乏专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在很大的失误,给投资人带来较大的潜在风险。借助多年的行业经验,谈谈一些心得,希望对大家的投资有所帮助。

  一,如何评估商铺物业的价值

  经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家,也不在发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小研究,答案就在我们自己的手中。

  商铺属于生财工具,把自己的商铺出租,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。

  假设我们在一个适于经营餐饮业的地段考察一个铺位,首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况,比如周边居住人群的消费习惯,顾客的种类,餐饮的档次,(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。

  比如对于一个200平米的餐饮铺,除去厨房、洗手间等公共部分,餐位为30—40个,初期投入,转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元,房租每天1.5元,月租金为9千元,总投入26.8万元。平均每天上座率为八成,每人消费为20元,每天有100人消费,那么每日的营业额为2000元,每周营业额为1.4万元,每月营业额为5.6万元,每年营业额为67.2万元,1到2年之后,如果经营好的话,净收益远远高于前期投入资金,营业额将会成倍增长。

  投资餐饮属于比较稳健,风险小的投资项目,其见效快,收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月,而且是当日见钱,就目前而讲,餐饮行业是投资当中高回报的一种!

  如果说资金不多、没有太多经验的投资者来说,选择新兴地区商铺投资会更具优势。

  二,什么是好的商铺物业

  好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上,位于离CBD最近的通州区——桃花岛 金街是最佳的商铺。其据守八通线梨园站南,客流量之大,桃花岛金街不同于一般的住宅底商和商场内铺,为全独立并且铺铺临街,无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。

  不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法,在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以选择商铺一定要临街,远远好于商场内铺以及地下底商,同时要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,其周边众多高尚社区云集,80%CBD白领以及准白领,50多万常住人口,消费实力非常强劲。

  三,如何收取回报

  如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失?首先,当你最终决定让承租人退场的时候,可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用,一般多达半年;其次,寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期,以及需要支付的佣金;第三,因为商铺一次的经营失败,大大影响到继任承租人的信心,会影响到新的租金;第四,我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以,挑选一个好的承租人,以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要!

  好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户,所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户;同时,租户也得选择信誉比较好的物业公司,来解决后顾之忧。

  位于通州核心的桃花岛 金街,始终坚持统一定位,集娱乐、休闲、餐饮、购物等业态于一体的商业街区,并打造出通州24小时全天候休闲商业地标,同时聘请赛科物业对金街的管理,提供出较高的物业服务,同时也设立招商管理处和租赁中心。

  就区域发展来看,梨园镇作为通州发展重中之中的区域,增值潜力无限攀升,桃花岛金街就位居20万㎡现代生活文化体验街区核心。目前,梨园镇已形成了3万平米的餐饮娱乐第一街,领衔京东休闲商业。八通线轻轨经济带以及奥运商机的来临,在未来1-3年内通州将会形成一个核心商圈。其在此投资,前景被广泛看好!

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