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二手商铺投资技巧 淘金二手商铺“六步走”

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1734

  二手商铺的投资潜力清晰可见,因此投资者可多加关注,但其投资方式应与一手商铺有所区别,其中还是有着不少的投资选择技巧。总体来说,淘金二手商铺可以分“六步走”。

  二手商铺也有金可淘。记者了解到,在京沪穗等一线城市里,有为数不少的二手商铺进入房产交易市场,其中不乏一些成熟的街铺等,这对于投资者来说,除了直接从开发商手中购买新开发的物业之外,二手商铺也是一种选择。


  但相对一手商铺来说,投资二手商铺与前者有着诸多不同,比如如何考察商铺的实际价值,其交易环节要规避的风险有何不同等。根据专家介绍,本刊在此结合具体案例,重点介绍如何考察二手商铺价值、了解规划变更等六个方面的内容,供投资者参考。


  二手商铺有金可淘


  广州中原地产商铺部高级营业经理廖楚涛表示,二手商铺的价值评估要客观一些。他说:“二手商铺的价格可以通过租金回报收益来进行测算,而这不像一手商铺,存在过分人为包装、炒作的成分。”


  上海美联物业商铺部副营业经理娄锋告诉记者,二手商铺的投资风险更易控制。二手商铺的成长性也是可以预见的,周边的商圈环境到底如何,未来的商圈是否变坏,在购买二手商铺的时候已能够确定。


  记者了解到,目前京沪穗三地的二手房市场上,有不少商铺挂牌转让,很多商铺还特别注明“带租约”,此类商铺买入便可产生收益。投资者不妨关注此类物业,说不定从中能发现有价值的物业。


  淘铺可分“六步走”


  投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示,投资二手商铺,需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。下面结合具体案例来一一分析。


  【第一步】价值评估要精确


  有别于一手商铺,二手商铺的价值可以评估,而对于投资者来说,如何精确地确定商铺的价值,这对投资的成败有着密切的关系。


  钟先生手中有一笔闲钱,股市风险加大,他想投资商铺,沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺,对方报价45000元/平方米,钟先生在专业人士的建议下,决定先对商铺进行考察,以便确定其价值。


  【专家点评】廖楚涛表示,投资二手商铺是一项非常专业的投资,为了控制风险,首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小,这是不可取的,因为人流量并不一定能够转变为有效购买力,而这会影响到商铺的经营状况,进而影响到商铺的投资收益。


  廖楚涛表示,投资者在考察商铺价值时,可以根据商铺的租金,结合市场整体投资回报率来测算其价格,公式可简单表述为:(月租金?1)/单价=收益回报率(其中11表示一年内出租11个月)。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右,如钟先生所考察的商铺月租金能达到7元/平方米?天的话,则适合投资。


  在此需要提醒的是,投资者在考察商铺的租金价格时,并不要只看卖家提供的租赁合同,而是要到市场上多取一些点进行调查,以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过,为了能够更加精确地评估商铺价值,专业人士建议聘请专业的评估公司进行评估,投资可以根据专业公司提供的风险评估报告,再来决定是否投资。


  【第二步】规划变更要当心


  商铺所在区域是否会面临规划方面的变更,这也关系到投资成败,需要小心谨慎。


  钟先生突然想到一件事,自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺,由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题?


  【专家点评】娄锋表示,对于一个商铺而言,其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。“我曾经碰到过有投资者购买了街铺之后,却面临着被拆迁的尴尬局面,这对投资者来说就要承担不小的损失了。”他说。因此娄锋认为钟先生了解规划变更信息是十分必要的,他建议投资者在不妨到规划部门了解一下,商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更,或者也可以向周边的租客打听。


  【第三步】商铺性质要了解


  商铺土地用途要了解清楚,以免留下后患。


  通过前两个步骤调查之后,钟先生在专家的建议下,决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到,目前市场上有一些商铺原来是住宅,后来是通过“居改非”,改变土地的使用性质,他想要了解清楚,以免日后与邻居发生矛盾。


  【专家点评】上海联业律师事务所主任律师王展表示,目前有些地段的商铺是通过“居改非”改造而成的,但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售,投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”,日后可能面临被取消的风险。


  因此他建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款,注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自“居改非”的,投资这样的商铺存在很大的风险,有可能无法办理营业执照,没有经营资格,所以不建议购买此类商铺。


  【第四步】租赁状况要摸清


  租客是否准备购买商铺?租期还有多长?室内装修部分如何处理等等,这些都是投资者需要提前了解清楚的。


  卖家告诉钟先生,租客放弃优先购买权,请他放心。但钟先生觉得还是应该多了解一些情况,于是他跟租客进行了交流,租客告诉他租期还没有到期,因此告诉他如果要提前解除租赁合同,需要在装修方面进行补偿。


  【专家点评】王展表示,钟先生这么做很有必要,因为对于正在租赁过程中的商铺而言,面临的问题有不少,需要提前处理。


  首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人,那么在转让时,业主通常需提前三个月告知租客出售事宜,因为租客享有优先购买权。如果合同在有效期之内的,对买家有约束力的,因此对于自用目的的买家来说,要提前协商这个问题。提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权,那么也必须由卖家提供相应的书面证据,作为合同中附生效条件的条款。


  对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备,在买卖合同中要单独做个附件,列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,如果不包括,折价是多少也要说清楚。


  【第五步】税费问题先厘清


  税费如何承担,要提前了解。


  钟先生很担心税费问题,因为他了解到卖家需要承担营业税等诸多税费,这是一笔不小的费用,所以他还是想了解一下,税费是不是全部包括在房价里面?


  【专家点评】娄锋表示,钟先生的做法看似多余,但实际上并不多余。进行商铺交易,需要交纳的税费主要有:营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说,他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费,因此税费如何承担,需要双方共同协商来决定,否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。


  有专业人士建议,对于公司出售商铺的情形,可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费,因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。


  【第六步】资金准备要充裕


  如果想要从商业银行办理按揭贷款,则需要了解一些贷款方面的问题。


  最后,钟先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题,他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。


  【专家点评】工商银行上海分行漕河泾支行信贷部有关人士表示,目前对商铺贷款审核比较严格,最低标准是面积超过50平方米、总价超过40万元,大多为临街具有独立产权的商铺,而对于分割型的商铺,则属于控制范围内。此外,商铺按揭贷款的成数也不高,商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定,最高不会超过评估价的5成,如果评估价低于实际成交价,那么实际贷款成数要少于五成。


转载:理财周刊


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