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北京商业地产走向和前景分析

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1155

2007年,北京商业地产出现了“井喷”现象,根据《中国房地产报》统计显示,2007年北京面世的商业项目27个,放量的初始值将达到237万平方米(低于10000平方米的商业或小型社区配套并未计算其中)。其中体量超过10万平方米的商业有9个,面积达约162万平方米,占到了总体放量的约70%。而这些项目主要集中在几个主要商业区:东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域;西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。整体来说对于北京商业的整体格局不会有太大的影响,但是在这些集中的区域出现了商业供应过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主,定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

一、北京商业地产现状:四大看点

1、商铺热销伴随租金持续上涨

而伴随着商业地产供应量的加大,商业地产租金也持续看涨,之所以出现这种市场现象,主要原因之一即国际零售商大举进入北京市场。年内,大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店,这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的重要理由。仅在今年上半年,就频频报出CBD区域的SOHO尚都售出12万元/平方米的商铺,一天销售额突破13个亿;马连道核心区的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米,但推出100套底层商铺仅七天就被抢购一空等案例,均成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外,靠近地铁沿线的sunny town商业街和明天第一商街,统统出现热销,而投资客包括来自山西、浙江温州等多个外省人士,不仅仅限于北京人。

2、商业项目集中上市,竞争异常激烈

由此看来,商业地产的竞争也将异常激烈。2007年到目前(2007年6月)为止,北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米,预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。新项目的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。

3、购物中心占据主流模式地位

这其中,未来的新开业项目中,大型购物中心所占的比重较大,说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上,只租不售的形式得以进一步发展。定位于高端市场层面的购物中心是2007年商业地产供应中最大的亮点。从北京市商业总体供应形式上来看,目前商业供应面积不能满足城市人口构成和消费需求,加之即将举办的北京奥运会带来的巨大商机,都意味着今年开业的高端购物中心未来发展空间仍然很大。

4、中型租户的增加为商业业态组合提供灵活选择

同时从租售方面,2007年市场上的中型租户将达到相当数量,中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。2007年,除购物中心、大型综合百货、商业街这三类传统供应热点商业形态以外,面积在3万~5万平方米的写字楼底商和品牌商业大型主力店的供应总体情况看涨。

二、如何应对商业地产的同质化竞争?

新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态,而新建项目主要聚集在传统商业商务中心,使得这些区域的商业供给过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主,定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

面对竞争,需要有效的解决之道,如:

1、注重主题性的突出,形成差异化竞争。如世贸天阶以“全北京向上看”为主题,斥资2.5亿打造的梦幻天幕,成为吸引人潮的世界级空中奇观;华贸中心水世界商城则是以“水主题”的国际品质购物中心。

2、新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散。以避免区域发展的不平衡性,在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划,尽量避免一哄而上。

三、北京商业地产走向和前景分析

1 、在售商业街特点及代表项目

? 分布于社区周边及轨道交通枢纽之上

以六佰本商业街为例,该项目位于望京大型社区;东亚?奥北商街扼守立水桥交通枢纽核心,轻轨13号线与地铁5号线以及规划中的地铁15号线在这里交汇,30多条公交线路在这里集合。

?在成熟的商业商务区陆续推出新项目

例如中国红街处于朝阳工人体育场北路与东路交汇点,将成为直接产生“商业—商务—生活”连动效应的热点区域。

?升级换代,商业街加入体验、创意、主题等元素

以“国美后街”为代表的“五街合一”,即“商业街”、“文化街”、“时尚街”、“创意街”、“体验街”有机融合,实现了吃、喝、玩、乐、购完全的消费体验。

对原有商业街改造及创新的“旧城改造”

日前,前门大街正式对外开始招商,依旧主打“老字号”、“民族特色”牌,此外前门大街还将吸引国际知名“洋品牌”加盟。

2、大型购物中心分布及走向分析

分布较为集中,直接引发激烈竞争

从去年下半年至今,主要面市的大型购物中心集中在朝外-燕莎商圈、国贸、西单和金融街,在这些区域还有很多优质项目即将在今年下半年和明年5月之前集中上市,从而直接导致这些区域大型购物中心竞争加大。

高消费定位为主,对经营者提出新的挑战

无论华贸、世贸天阶,还是西单MALL,几乎都不约而同地选择了高端定位,众多国际知名品牌及大商场、零售商纷纷入驻各大型购物中心,在同质竞争严重的区域如何突出重围对于各经营者来说都是一个极大的考验。

商业主题成为重要卖点

如世贸天阶以“全北京向上看”为主题,斥资2.5亿打造梦幻天幕,成为吸引人潮的世界级空中奇观。而华贸中心水世界商城则是以“水主题”为卖点的国际品质购物中心。

3、主题商业地产的前景

随着近几年商业地产的市场供应量集中加大(其中大部分为大而全或小而全的综合商业项目),导致市场供大于求,同质化竞争严重,空置率上升。在这种背景下,主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场,也甄别了客户群,可以很好的将目标客户群吸引过来,成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造,将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费,主题商业逐渐获得各方认可。

其实,主题商业地产在国外早已形成趋势,有别于综合性购物中心的一站式购物,前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内,稳稳抓住目标客户群。中国的很多商业项目现在也开始进行主题设计,尽管目前属于起步阶段,很多主题没有深化,仅仅通过产品聚集来实现,但随着今后不断发展,这种局面也将打破,主题体验式商业等都将会被应用到各种商业项目中。
例如以运动为主题的商业项目,通过聚集运动品牌实现运动主题的打造。相对于综合商业项目而言,此类主题商业项目具有更强的功能性。就购物中心来讲,该主题所面对的目标客群相对稳定,而周边最好辅有餐饮、消费主题的商业为该零售类主题商业项目服务。

4、综合商业项目的运作

各种业态并存,提供一站式购物的综合商业项目,通过吸引各个年龄层、收入水平、消费习惯的消费者,来实现其商业价值。其一个主要特征即集中化,借集中商业设施来集中消费者,但其发展的前提在于区域内消费者密度较低,需要通过集中化来完成对居民的生活配套。而在中国,这种集中化的需要仅仅存在于一些新兴居住区,在商业发展成熟区域,这种各种业态并存的购物广场的生存空间将越来越窄。

而如何运作好一个综合购物广场,需要多方面的条件,包括老生常谈的市场调研、选址、策划定位、建筑设计、招商、后期运营等方面。而根据不同购物中心的定位,决定其成败的因素也不一而足,如对于主题商业而言,策划定位、建筑设计、招商、后期运营相对选址更重要,主题商业下细分的如节日中心、相对招商等环节,对于后期运营管理更看重。除以上所说的几点外,使购物中心日久弥新也是其成为运作良好的成熟购物中心的关键,可通过保持市场敏感度、适时进行硬件更新、适度调整业态混合、保持系统健康发展、关联和创新的促销活动、追求完善细节等方面在经营过程中调整和提升商业项目的价值。

5、产权式商铺的探索和发展

随着开发商融资渠道拓宽及经营理念的加强,开发商自持物业的意愿进一步加强。一般来说,大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售;但在一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中,出售的还是在多数,都希望尽快回笼资金转移风险。

而将大型购物中心分割成小产权商铺,出售给个人投资者的产权式商铺,由于前几年在实践过程中暴露了种种弊端,目前也在不断的探索和调整中。目前,该类商铺已经由此前的返租阶段(卖铺和租铺是同一主体)、包租阶段(卖铺和租铺分属两个主体)逐步转变到目前的转租阶段,即将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体,整合资源,专业经营,规避风险,保障收益。

在具体的操作模式上,以前常用的模式是:先售后招商,即将所有面积不计分摊面积分为众多小块,以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营,前几年按固定比例向投资者返还收益,后面的时间则由股东会议决定返还比例。这种方式对投资者的权益很难保障,国家在政策上也有明令禁止。

而现有的模式已逐渐转变为先招商后出售:发展商在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气,做旺商场,同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时,一般也会考虑到实际经营的需要,考虑分摊面积和消防通道。比较而言,这种模式比较成熟,对投资者的利益也更有保障。

纠其根源,产权式商铺模式的产生在于开发商对资金的渴求。由于商业地产耗资周期较长,因此很多开发商开始通过这种形式变相融资,但由于这种“融资”发生在项目建成之前,很多之后的不确定因素使小业主的投资风险加大,社会影响较差。因此,建设部于2001年6月1日起开始施行《商品房销售管理办法》,给售房返租泼了瓢冷水,售房返租一度沉寂。但在近两年,售后包租等形式的产权式商铺再次兴起,但此次与之前不同,很多项目在已建成后的现房基础上,进行售后包租,且并不与开发商发生租赁和投资回报的承诺关系,减少了很多包租可能存在的问题。因此,在市场上产权式商铺较多的情况下,个人投资者选取有知名商家租约的商铺、已建成的现铺或由知名商业运营机构负责管理的商铺进行投资可减少该商铺的部分风险。

不过,随着市场的走向成熟,开发商的退出渠道逐渐拓宽,这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台,最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状,这一过程可能持续的时间将很长,我们可以拭目以待。

转载:网络


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