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南冷北暖:全国写字楼市场表情不一

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1586

  北京写字楼市场租金水平持续上涨。上海写字楼整售价格呈现出上涨趋势。一季度广州的写字楼市场表现略显逊色。   

  在过去的2008年一季度里,全国写字楼市场呈现出不同的情势。尽管受到全球经济形势改变影响,今年中国的GDP增速将放缓,但以北京、上海、广州为代表的三地因其小的经济气候不同,写字楼市场呈现出不同的特征。


  因奥运利好消息的影响,北京写字楼市场租金水平持续上涨,而作为中国经济中心的上海,因收购需求的旺盛,写字楼整售价格呈现出上涨趋势。与北京、上海不同,一季度广州的写字楼市场表现略显逊色。


  北京:奥运利好,租金上涨


  戴德梁行日前发布的今年第一季度房地产市场报告显示,2008年第一季度,北京甲级写字楼市场活跃程度明显回升。


  随着一批新项目完成预租阶段并投入使用,今年一季度,北京市场吸纳量重新回到较高水准,达到21.9万平方米,全市平均空置率继续下降至9.3%。本季度北京全市平均月租金与上季度持平,按使用面积计,为人民币223元/平方米。其中,CBD和金融街商圈得益于良好的市场活跃度,平均租金有所上升。而东二环商圈的平均租金受到新项目的拉动非常明显,升幅达到了19%。


  甲级写字楼市场上新增项目多数为统一产权,这使得销售市场日益平淡,本季度无大成交发生。随着部分报价较低的较老项目完成销售退出市场,按建筑面积计,本季度北京全市平均报价小幅上升1.9%至24111元/平方米。


  此外,值得关注的是,一季度之后的一个月内,多个商圈再度增加了新的供应,包括CBD商圈的世贸大厦正式开业,由世贸集团收购完成开发的该写字楼项目已经完成一定面积的租赁;金融街区域的光大国际中心也已开始对外招商,由于金融街目前开发已经进入尾声,该新增5A级写字楼是金融街所剩不多的新增供应;此外奥运区域亦在近期有新的供应量,由首创置业开发的北环国际中心双子座亦开始对外推广。


  尽管新的供应量很大,但是第一太平戴维斯预计,由于市场需求强劲且稳定,预计最近将保持上涨趋势。


  上海:收购支撑售价上涨


  高力国际刚发布的《上海甲级写字楼报告》显示,上海甲级写字楼空置率较2007年第四季度再次下降0.5个百分点至2%。此外,甲级写字楼日租金水平稳中有升,目前保持在9.1/平方米,而售价则有小幅上涨至每平方米48100元。


  报告显示,2008年第一季度有一栋新建甲级写字楼竣工,该项目为位于静安区南京西路上的越洋广场,为市场带来超过91000平方米面积的新增供应。刚竣工就有80%的预租率,表明市场对浦西写字楼的需求在面临浦东地区新供应竞争下仍然旺盛。


  高力国际指出,外企以及本地企业持续不断的新租赁、扩张和迁移需求对甲级写字楼市场支撑明显。最近持续增长的供给同样也提高了市场流动性,致使入驻率提高,而另外一些租户则能寻求更大的楼层空间。在各个子市场强劲需求的背景下,2008年第一季度的空置率持续下降0.5个百分点至2%。


  高力国际指出,随着空置率的下降,总体市场租金相比上季度上涨了 0.3%,达到人民币每平方米每天9.1元。


  报告指出,一季度持续的收购需求为销售市场提供了支撑。同时,乐观的市场氛围促使潜在办公楼整体收购案例的相关媒体报道浮出水面,如中华企业宣称将以8.7亿元将万泰大厦转让给上海工业投资(集团)有限公司,另一案例为悦达房产欲将其持有的悦达黄浦河滨大厦以2.6亿元出让。2008年第一季度总体市场售价持续增长,相比上季度上涨1.2%,达人民币每平方米48100元,毛收益率相对稳定在7%左右。


  广州:成交量减少


  高力国际最新发布的研究报告显示,2008年第一季度,广州市甲级写字楼市场的成交量有所下降。该季度虽然并没有新增项目供应,但由于2007年第四季度有多栋甲级写字楼集中放量供应,市场在短时间内难以对庞大的供应量进行消化,预计约有40万平方米的空置面积仍将有待本季度继续消化。


  高力国际研究报告认为,受到紧缩性货币政策和春节等影响,今年第一季度甲级写字楼市场的需求减少,成交量有所下降。该季度甲级写字楼的空置率为16.28%,较上季度略微下降2.6%。甲级写字楼的整体租金和售价与上季度相比,并无太大的变化,趋于持平,但受到人民币升值的影响,其美元报价则有所提高,广州市甲级写字楼的平均租金为每月每平方米20.1美元,较上季度上涨3.7%。


  由于2007年为甲级写字楼供应的高峰期,大部分的租户基本都在去年已经换租新的物业,面对今年供应的大幅减少,部分租户保持观望的态势。高力国际预计,今年广州甲级写字楼市场的成交量较上年有所下降。
 
转载:第一财经日报


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