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房企引资内幕 商业地产更受外资关注

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1275

  在很多国际投资人士眼中,现在是进入中国内地房地产市场的最好时机。因为货币从紧政策、融资渠道受阻以及市场预期不明,大量房地产公司陷入资金困境。事实上,与外资合作,已成为许多内地房地产企业不得不进行的秘密工作。但不可否认的是,“粮荒”时代的“爱情”,具有先天的不平等性,婚姻的前景也会因此充满变数。
故事一

置信恩仇录:“粮荒”时代的“爱情”

  4000万元中介费,令昔日的“媒人”反目成仇,大揭内幕。两个被查封的账户,又透露出怎样一段苦涩的隐情?

  北京东方高圣公司将成都置信集团告上法庭,索要4000万元中介费,此案由四川省高院受理,即将开庭。但随着案情的发展,故事的另外一个版本渐渐浮出了水面。

两个账户背后

  2005年4月17日,急于引进资金的成都置信集团邀请知名投行——北京东方高圣公司作为该公司唯一财务顾问公司,专门负责为其引进战略投资者,协议有效期为一年。

  2006年4月25日,成都置信与新加坡凯德置地达成合作协议,双方合资成立四川置信凯德,迄今为止实际合作资金在10亿元以上。

  北京东方高圣公司按照当初与置信的约定索要4%中介费(约4000万元)未果后,于今年年初诉诸法律。该案件由四川省高院受理,即将开庭。

  但是当四川省高院按东方高圣的申诉查封了置信的两个常用账户后,令人意外的情况发生了。这两个账户上剩余资金不过几十万元。

  “虽然不排除置信通过旗下子公司转账的可能,但一家知名地产集团公司的常用账户只剩几十万元,这是极不正常的现象。”在成都天爱地产顾问机构副总裁何欣看来,置信在刚刚结束的成都春季房交会上,一口气推出12个项目,加速推盘、回收资金的意图很明显,这家开发商正在与市场赛跑。

  此前,作为财务顾问的东方高圣,曾对置信的资金进行过全面尽职调查,对置信集团的情况自然心知肚明。

  与此同时,置信董事长杨毫正在就引资问题与美国基汇资本进行艰苦的谈判。资金链的难题似乎已经火烧眉毛了。

另一种冒险

  与许家印等人由于四处圈地而手头趋紧的情况不同,热衷于“官民合作”的成都置信董事长杨毫,在本地扩张时就已经感受到了资金压力。

  时间上溯3年,彼时,成都置信以400万元原始资金占股40%的形式进入成都彭州城投,撬动彭州新城开发。但根据协议规划,仅彭州新城建设就需要融资约 40亿元。几乎同一时期,置信以400万元左右入资成都青羊工业集中发展区,以占股38%的形式撬动66亿元工业园区开发项目(这个项目至今招商不顺)。置信与温江区政府合组公司,开发以“欧亚花卉风情”为主题的“国色天乡”和“西部新城”,据说总投资约10亿元。在此之前,置信与成都武侯区政府达成协议,开发总投资达13.6亿元的西部鞋都工业园。这些无一例外都是政府项目。

  “与政府合作做项目,风险虽小但利润空间有限,往往开工项目众多,且易受政策变动影响,从而导致资金短缺。”一位置信前核心员工向记者表示。

  据东方高圣相关人士透露,三四年前,成都置信的资金形势就非常紧张。当时的成都置信在房地产和汽车等多个领域大幅度扩张,随着宏观调控开始,成都置信急于通过股权投资或者过桥贷款等形式维持企业的资金链。“情急之下接受了4%的成功佣金,而投行成功佣金一般仅在2.5%左右。”这也为日后东方高圣与置信反目成仇埋下了祸根。

  2005年11月26日,成都置信与凯德置地在重庆万豪酒店举行的“京渝地产商高峰论坛”上一见钟情。经过成都——新加坡的多番往复后,军人出身且年纪相仿的杨毫与凯德负责人林明彦、廖茸桐等在2006年4月25日结盟:置信出地600余亩,凯德出资,筹资7亿元组建四川置信凯德,双方各占股50%。

“鸡头”与“凤尾”

  “面对动辄数十亿的拍地价格,本公司几乎不敢举牌,作为一个地方龙头房企,我觉得我们是被羞辱了。” 杨毫曾这样解释扩张中的资金窘境带给他的心理压力。

  而与凯德置地联姻后,置信凯德通过竞拍及摘牌形式获得了超过1300亩土地,成都置信本身也开始频频现身土地拍卖会,并有数起成交案例。置信在去年11月30日拍下的两宗土地就价值3.76亿元,最高一宗土地价格为每亩2400万元。

  傍上大款的成都置信,于去年8月也首次跨出四川,在重庆渝北新区“圈地”近万亩,预计总投资100亿元,开发旅游地产项目。

  在杨毫看来,作惯了“鸡头”的内地开发商,有时候也可以考虑作凤尾。“因为凤载着你四处翱翔,她在前面飞,你在后面看世界也是一种成功。”

  然而,即便是跟着凤凰看风景,不同的心情所感受的风景也不尽相同。

  据熟知置信引资内情的人士透露,在置信引入东方高圣担当财务顾问之初,双方的初步意向是引进股权投资或过桥贷款,并在一年之内速战速决。但愿望和事实往往背道而驰。

  “除了合作开发的利润分成外,置信并没有得到凯德一分钱。深谙中国地产资本市场的凯德置地,一方面借地方龙头房企之力顺利进入当地市场,另一方面仅进行项目合作,显然这样更具备灵活性,也为今后的退出留有余地。”何欣认为,置信引进凯德后,除了赚得好名声外,并未对其迫在眉睫的资金压力起到多大的缓解作用。

“婚姻”换“面包”

  “各自利益诉求不同,所达成的合作效果也不尽相同。”成都置信一位高管承认,置信和凯德达成的合作,双方都有相当的自由度。“凯德借机进入四川后,先后独立取得多宗土地进行其擅长的商业地产开发,而置信不仅取得了好名声,更取得银行的信任,借机筹资拿下包括成都红牌楼地块在内的数宗土地。”

  但如今的形势是,内地房企寄希望于引进境外资金全面解决“缺粮”的问题,而大多数境外资金只看重这些房企的优质资源,希望低价收购或者联合开发。两者之间诉求不尽相同。

  当前度财务顾问东方高圣“发现”置信集团的账户“异常”时,置信掌门人杨毫正四处奔走,谋求以“二婚”的方式来解决粮草问题。“置信今年需要支付的土地款都将达数亿元。”东方高圣相关人士透露。

  “由于各种内外环境的变化,我们都是采用自己的团队与对方在谈,以省去中介环节,加快引资步伐。”成都置信上述高管向记者表示。但他承认,关于与美国基汇资本的具体合作形式,双方还存在分歧。

  实际上,据记者了解,成都置信先后与通用公司在内的至少4家欧美知名公司和投资机构有过深度接触,但由于沟通不畅,都是只开花不结果。置信与美国基汇资本也接触了许久,但何时再度步入婚姻殿堂尚难确认。

  放眼如今的房地产业界,像成都置信一样面临资金困局者不胜枚举。

  据相关资料显示,2007年,全年全国土地出让金收入约1.2万亿元,有数千亿元土地出让金需要在2008年缴齐。恰逢此时,境内外IPO融资途径突然收窄,国内银行对开发贷款几乎叫停。内地开发商在引进境外资金时所持有的筹码也大不如以前。

  “在2005年之前,海外开发商和基金进入内地可在注册资金的基础上放大3倍进行投资,2007年变为2倍,而去年12月1日新的限外令出台后,进行住宅开发的只能是按1倍进行投资。”上述置信高管称,这将加大内地房企引进海外资金进行战略投资的难度。

  记者注意到,近日雷曼兄弟以2亿美元入伙融创地产,主要方向已瞄准受限较少的商业地产。而3月中旬,美国雷曼兄弟入股中铁二局曲线进入中国房地产市场时,是得益于国资委鼓励央企引进战略投资者的政策。

  在刚刚结束的2008年博鳌论坛上,潘石屹表示:“面对诸多压力,房企能未雨绸缪,对于克服今年的资金困难很有好处。最怕的是开发商不承认自己资金上遭遇的问题,掩耳盗铃,讳疾忌医。”
 
转载:中国经营报


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