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大型购物中心抢搭奥运班车 CBD成北京第一大商圈

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1107

  从去年初到今年6月,一年半的时间,北京将有600多万平方米大型商业集中开业。

  不论是已经准备就绪,还是匆忙搭上奥运这班车的商业中心,对北京即将召开的奥运会寄予极大的期望。

  奥运给北京商业带来了什么?记者在调查中发现,奥运给北京商业带来的不仅仅是灿烂的景象,还有北京商业的整体提升,区域商业的较大调整。

  CBD成为北京第一大商圈

  长期以来,北京的商业中心区一直被西单、王府井、前门-大栅栏占据,不论是商业的整体规模还是老百姓的消费认同度。但是,这种状况在2007年发生了改变,北京商务中心区(CBD)的商业规模从绝对值上已经超过了传统意义上的三大商业中心区。据不完全统计,CBD区域商业规模目前已达到120万平方米。到今年年底,CBD区域内还将有近20万平方米的商业入市。

  现在,除了老牌高档购物中心国贸商城外,台湾地区零售巨头新光三越携手北京华联打造的目前国内最高档的购物中心新光天地,引进90个国际顶级、一线品牌,938个全球品牌,迅速确立了北京高档百货业老大的地位;有亚洲第一天幕称号的世贸天阶等24个首次进入中国的国际品牌,以及MARC JACOBS等53个首次踏入北京的品牌;同样定位高端人群的银泰中心虽推迟开业,但抱着宁缺毋滥的决心,正严格控制进驻品牌的品质…… CBD不折不扣地成为北京最高档的商业聚集地。

  三大老商圈争相变身

  近年来,随着旧城改造力度的加大及大批新商圈的崛起,前门-大栅栏、西单、王府井这三大老商圈面临前所未有的巨大冲击。在“内忧外患”的双重作用之下,这三大老商圈重整旗鼓,开始其华美“蜕变”。

  百货店最密集的西单商圈是第一个受到洗礼的商圈。这几年来,西单一直没有停下求变的脚步,但都是商圈内部的重新洗牌。直到2007年底,中粮集团旗下的第一个商业地产项目西单大悦城购物中心的试营业,开启了西单购物中心的新时代。今年,西单还将增加20万平方米的商业。美晟国际广场、香港喜来广场、天安国汇等商业项目也将于今年投入运营。以高档次、高品位,集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的国际化多主题购物广场——美晟国际广场,引入了日本首屈一指的零售企业伊势丹集团;天安国汇将地下1层到地上4层规划为高档购物中心,将汇聚国际一线品牌。

  王府井商圈的升级改造可以说是三大老商圈历时最长、规模最大的。作为2008年奥运会重点接待场所,王府井现有商业升级已初战告捷,百货大楼、新东安广场通过引进时尚、高档品牌已经实现现有商业的升级。新建项目银泰百货、澳门中心、二商综合楼,将在奥运会前投入使用。在此后的5年时间里,王府井国际品牌中心、王府井国际商城、海港大厦、北京饭店二期和大龙西部会馆、皇都商城也将陆续投入使用。王府井将成为聚集国内外著名品牌,功能齐全,业态丰富,集购物、旅游、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体,体现现代文明、彰显传统文化、富有时尚魅力的国际大都市知名商业街区。

  4月底,备受关注的前门大街即将重新开街。与西单和王府井不同,前门大街并没有大体量的百货店和购物中心,而是在恢复传统文化中,凸显现代时尚商业的魅力。清末民初的有轨电车(铛铛车)、五牌楼、广和大戏院,都一一按照历史恢复。位于前门东大街原东交民巷内的“公使馆”,将与上海“外滩三号”一样,成为集奢侈品商店、当代艺术中心、娱乐场所和世界顶级餐饮为一体的奢侈娱乐的建筑群。

  购物中心唱响主旋律

  在2006年前,北京能真正称得上购物中心的只有国贸、东方广场、新东安市场和金源MALL了,而且这几家购物中心还不具备代表性,国贸档次非常高,东方广场开在城市中心商业区,金源MALL太大。而上海、广州、深圳这些可以和北京相比较的同等规模的城市购物中心已经在城市各个角落驻足,去购物中心消费已经是这些城市发展的主流。

  但是,这种状况2007年在北京发生了变化。“在2007年已经开业或将在2008年奥运前开业的,商业总面积将达到600多万平方米。在这些即将开业的商业中,约有400多万平方米左右的商业以购物中心理念运营,占总面积的65%以上。这表明,购物中心——零售业发展的最高级阶段,将是未来北京商业的主导力量和主流的经营模式。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙说。

  以前,北京商业市场中的大型商业项目基本是以百货业为主导的零售模式,规模最大的SOGO和新世界也不过8万平方米。而2007年和2008年,大规模的新商业项目则大多以购物中心的模式出现。

  “北京大体量的购物中心出现是北京商业发展到一定时期的升级需要,这种升级是根据过去商业水平和档次的老化,及商业分布结构的变化而产生的。因为北京城市的快速发展,人们工作地点的变化,需要重新调整商业布局和增加大体量购物中心。同时,居民消费的变化也从单纯的购物向以生活体验、休闲享受为主的生活方式转型。人们更希望到集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐的购物中心去享受生活的体验。”北京市商业经济学会秘书长赖阳表示,他同时指出,目前这些购物中心的分布上还存在一些不合理的地方,比如说,CBD商务区需要高档商业配套,但是从供应量上来看,已经超出了当地市场的消化能力,而新城的购物中心则远远不足。值得注意的是,虽然说北京需要高端商业,但并不是说高端商业都是顶尖的国际品牌,而是在原有商业档次的基础上相应提高,即在品牌的结构上有所调整。而目前各购物中心的品牌同质化现象严重,特色品牌很少。在经营过程中,势必会因为特色不足而缺少竞争力。因而引进不同的特色品牌,形成品牌经营特色,是商家们值得探讨的问题。

  “后市”竞争将越发激烈

  “从2007年底算起,海淀区在建的万米以上大型商业项目面积为140万平方米左右。其中,今年将开业的商业项目有5万平方米的五道口商业中心、9.1万平方米的鼎好电子城二期、21万平方米的大钟寺国际广场、11万平方米的万贸购物中心、7万平方米的硅谷亮城、28万平方米的华熙长安MALL。算下来,今年海淀区开业的商业面积将达到81.1万平方米,剩下的59万平方米也将在今后几年陆续投入使用。”海淀区商务局相关负责人介绍说。

  海淀区大型商业的集中放量只是整个北京市的冰山一角。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析,截止到2007年11月,北京市商业地产总供应量约为1600万平方米,并且在未来的3到5年内,还将新增300万-400万平方米左右。

  暂且不说三五年内新增的300多万平方米,光消化2007年到2008年入市的600多万平方米商业,就需要5200多亿元的消费品零售额。实际上,2007年全年的社会消费品零售额为3800.2亿元,比上年增长16%,增幅为近十年来最高水平。即使以后每年都以百分之十几的速度增长,近1500亿元的缺口仍然很大。

  “奥运会后,一些新品牌、新业态也将进入北京,拉动北京零售业的发展。”潘好龙透露,英国最大的百货服装零售商——马莎百货(Marks & Spencer)与法国零售百货巨头老福爷(Galeries Lafayette)2008年都有进军中国内地零售市场的计划,首选城市将是上海、北京。美国萨克斯第五大道百货公司已经在上海开出其在中国的第一家门店,而后的第二、第三站则已确定为北京和澳门。还有可能进京的是来自印尼最大的华人金融控股财团——力宝集团旗下的“乐宾百货”。

  不论是先入为主的各大商业,还是已有进京计划的各商业集团,一场硬仗势必难逃,谁最能博取消费者的欢心、摸透消费者的心理,谁就能赢得最后胜利。

转载:北京商报


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